Af forebygge er altid bedre end at kurere, men mange fortrækkere at spare de sidste penge ved købet af en ejendom til 150.000 ja helt op til 1,5 million euros ved ikke at bruge en advokat.
At købe bolig i Spanien er bestemt ikke det samme som i Danmark, hvor ejendomsmægleren laver meget af det arbejde, som advokaten i Spanien laver.
I Spanien har ejendomsmægleren intet juridisk ansvar, så derfor er det vigtigt altid at benytte en advokat.
Ved at vælge den rigtige advokat kan man være sikker på de spanske juridiske krav vil blive opfyldt, at ejendommen er registreret i sælgerens navn, om der er optaget lån i boligen, om der er verserende sager kørende, om den er fri for gæld eller andre passiver.
Advokaten forhandler og diskutere købsbetingelserne med sælgerens advokat.
Disse betingelser burde ikke kun være begrænset til prisniveauet men burde også dække alle købers krav med hensyn til overtagelsesdatoen, betalingsformen, etc…
Advokaten vil informerer om hele købs proceduren i forbindelse med køb af ejendom i Spanien og alle de omkostninger, der opstår herigennem
Efter depositumet er betalt, skal man udforme købsbetingelserne på skrift. Her vil advokaterne designe den private kontrakt.
Det er almindeligt at betale et depositum svarende til 10 % af prisen ved udveksling af kontrakter, hvilket normalt ikke vil blive refunderet hvis køberen misligholder kontrakten.
Omvendt, hvis sælgeren ikke lever op til sine forpligtelser, vil køber have ret til at ophæve kontrakten og kræve erstatning eller den fulde obligatoriske opfyldelse af kontrakten.
Inden advokaten udveksler kontrakter vil han/hun have færdiggjort sine undersøgelser på den pågældende ejendom i tingbogen / ejendomsregister.
Til sidst, på den dag, der er blevet aftalt vil advokaten underskrive skødet sammen med en Notar og effektuere den endelige betaling til sælgeren, som samtidig vil overføre ejendomsbessiddelsen over til køber ved at aflevere nøglerne, efter hvilket salgshandlen er fuldført.
Straks derefter vil Notaren faxe skødets detaljer til den lokale Tingbog / ejendomsregister for at informere om den nye ejers identitet således at der undgås, at ejendommen bliver solgt to gange.
Således handler Notaren og Tingbogen / ejendomsregister i samme ånd for at beskytte og garantere købers interesse.
Man vil senere blive bedt om at betale de relevante skatter og afgifter og sørge for, at tingbogen / ejendomsregister modtager det originale skøde til registrering.
Advokaten kan også arrangere, at alle service og ydelser bliver overført i købers navn, f.eks. vand og elektricitetforsyningen samt organisere betaling gennem en lokal bank.
Køb af ejendom vil udløse følgende omkostninger
Honorare :
Notarius Publicus, som fakturerer efter en fast skala. Beløbet kan variere fra € 500 og op til € 2.000, afhæging af ejendommes pris.
Tingbogen / ejendomsregister normalt 60 / 70 % af Notarens honorar.
Skatter og afgifter :
Hvis der købes en ejendom, der er videresolgt er det obligatorisk at betale afståelsesskatten (ITP) på 8 til 10%.
Hvis der købes en ny ejendom eller en ejendom som er under opførelse af en bygherre, developer eller en almindelig erhvervsdrivende, skal der betales moms (IVA) på 10% plus Stempelafgiften på 1 – 1,5 %.
Momssatsen (IVA) forhøjes til 21% hvis der købes grunde, erhvervsgrunde og ejendomme eller garageplads
Merværdien ( Plus Valia ) er en skat, der kræves af den lokale kommune baseret på det særlige område hvor ejendommen er placeret, hvor stor grunden er, på matriklens værdi og på datoen for det tidligere skøde.
Denne skat kan blive på mellem nogle få hundred euros og op til adskillige tusinde euros ved større ejendomme med tilhørende land.
Ved lov er det sælgeren der tvinges til at betale denne skat men det er almindeligt, at parterne forhandler om hvem der skal betale denne omkostning.
Til sidst skal man huske på, at advokaten ligeledes fakturere for sin professionelle assistance.
Normalt vil advokatens salær ligge på mellem 1 % og 2 % af prisen plus Moms (21%).
Skrevet af advokat Ana Mª Navarrete Podadera