Hermed en oversigt over en general købsproceduren ved ejendomshandel i Spanien.
Der skal nævnes at det er altid en god ide at kontakte advokaten INDEN BOLIGJAGTEN går i gang, så alt er klart til når den perfekte bolig er fundet.
Når boligen er fundet og sagen overdrages til advokaten.
Bedes I/De først og fremmest oplyse kontakt detaljer på ejendomsmægler eller sælger, samt ejendommens beliggenhed, størrelse, købesum, overtagelsesdato samt andre detaljer som skulle være aftalt med sælger eller ejendomsmægleren.
Vedr. ejendomskøb med inventar, bør der udfærdiges en inventarliste og tages billeder af samme som skal underskriver af sælger, så det bedst muligt garanterer unødvendige overraskelser, ved overtagelsen. Hvis det er muligt anbefaler vi at bør man sørge for, at ejendommen kontrolleres dagen før eller samme dag som skøde underskrivningen.
Advokatkontoret Ana Mª Navarrete tager ikke ud og kontroller ejendommen, men står udelukkende for det juridiske del af handlen.
Fuldmagt og NIE-nummer.
For at udfærdige en fuldmagten, skal der bruges følgende oplysninger fulde navn, adresse, stilling, ægteskabelig stilling og om man har fælleseje eller særeje samt kopi af Pas, samt for ægtepar hver persons fornavne (dette skal bruges til NIE nummerets ansøgning) her i Spanien er man kendt som søn eller datter af hos myndighederne.
Det er nødvendigt for at købe i Spanien at have et NIE-nummer (identifikations nummer). Samtlige personer, der skal stå på skødet, skal have et NIE-nummer. Dette kan ansøge om hos nationalpolitiet i Spanien, ved personligt fremmøde eller med en fuldmagt fra Dem kan vi kan hjælpe med at søge om det her i Spanien.)
NIE-nummeret skal yderligere registreres hos AGENCIA TRIBUTARIA, det Spanske Skattekontor dette skal gøres ved personligt fremmøde eller med fuldmagt.
Købskontrakt, købsomkostninger & betaling af prisen.
Med de ovenstående oplysninger udfærdiges en reservation kontrakt på ejendommen, hvilket betyder, at den tages ud af markedet. Her skal betales normalt mellem 6.000 – 10.000 euros, afhængig af ejendommens pris, osv.
Advokaten gemengår herefter ejendommens dokumentation, for at sikre, ejerforhold, udestående, beboertilladelse og ejerforening i ejendommen m.v.
Omkostningsopgørelsen over prisen og omkostninger vedr. købet fremsendes normalt, så snart man har modtaget og gemengået alle relevante dokumenter i sagen.
Herefter kan man udfærdige en købskontrakt, hvor der betales ca. 10% af købsprisen fratrukket det betalte reservationsbeløb. Denne underskrives normalt indenfor 10 – 15 dage fra reservationskontrakten.
I købskontrakten er anført sidste dag for skødedatoen, vedhæftet den eventulle inventarliste, andre aftale-detaljer, som måske skal udføres før skøde-underskrivningen.
Restsummen iflg. Omkostnings opgørelsen skal normalt stå på advokatens klientkonto min 5 arbejdsdage før selve skødeunderskrivningen, husk at sende kvitteringen for overførelsen, så der er tid til at forbedre div. Bankchecks til selve skøde-underskrivning.
Underskrivning af skødet og overtagelse af ejendommen.
Ved det endelige Notar møde underskrives skødet, restsummen betales til sælger og køber får nøglerne til ejendommen udleveret, altså besiddelsen af ejendommen.
Herefter skal skødet tinglyses og der skal betales skatter, osv. Der kan gå normalt op til 3-4 måneder, inden ejendommen er tinglyst.
Desuden skal der laves overdragelse af forsyningskontrakterne og ændring af ejerforhold hos myndighederne m.v. Til dette formål skal der bruges en Spansk bankkonto til betalingsservice af de forskellige forsyningskontrakter.
Hvis De allerede skulle havde en Spansk bankkonto, bedes De venligst oplyse bankens navn og kontonummer, ellers kan advokaten være behjælpelige med at åbne en Spansk bankkonto.
De løbende årlige omkostninger.
- IBI – som er ejendomsskat.
- Basura – Affalds afgift.
- Comunidad – Ejerforening.
- Agua – Vand.
- Electricidad – El.
- Seguro – Forsikring.
- Model 210 – ikke residentskat som er en ejendomsværdiskat for ikke residenter.
Generelle informationer.
Hvis I/De ønsker at optage lån i ejendommen, er det vigtigt, at banken eller Kreditforeningen bliver orienteret hurtigst muligt og kan gå i gang med processen, som fx fremsendelse af dokumenter på ejendommen, vurdering af ejendommen, osv.
Vær opmærksom på at hvis man optager lån med bank eller kreditforeningen er man normalt forpligtet til at tegne både en livsforsikring og forsikring over ejendommen.
Ang. Forsikring bør man selv tegne en Indboforsikring over ejendommen, der dækker brand-, vandskade og tyveri. I tilfælde af lejlighed er der normalt tegnet forsikring, der dækker fællesarealerne, men alt indenfor ejendommens 4 vægge er ikke inkluderet.
I Spanien købes ejendommen som beset. Evt. udbedringer eller ændringer skal ske inden overtagelsen eller inkluderes i købekontrakten. Det kan være meget svært at reklamere efter overtagelsen, da ejendommen normalt er købt som beset.
Vær opmærksom på, at når I/De modtager nøgler til ejendommen, at flere mæglere, tidligere rengøringspersonale, håndværkere kan havde haft kopi af nøgler til ejendommen, så det anbefaledes at få låsen udskifte.
Ved overdragelse af forsyningskontrakterne i ældre boliger kan el-, vand- og evt. gasfirmaet forlange at installationerne er opdaterede i henhold til aktuelle lovgivning, dvs. at der skal laves en ”Boletin” før overdragelsen kan ske, omkostningerne for dette betales normalt af køber.
I nybyggeri kan der gå op til 10-21 dage før man kan forvente vand og el forbundet til ejendommen.
Spansk ejendomsskat også kaldet IBI (ved køb af nybyggeri) skal nogle gange afhentes på kommunen og betales én gang om året. For at få det udleveret bør man medbringe en kopi af sit skøde, samt Pas og NIE-nummeret.
Vedr. Spansk ejendomsskat (IBI) i ældre boliger ansøger advokaten normalt om ejerskifte og at det bliver trukket over betalingsservice. Dog er det VIGTIGT, at man selv holder øje med, om det bliver trukket automatisk over banken.
Ikke resident skat også kaldet model 210 er en skat man er forpligtet til at betale her i Spanien som ikke resident, en slags selvangivelse, som man skal præsentere hvert år, normalt kan advokaten tilbyde at udfærdige denne årligt.
OMKOSTNINGER udover selve prisen for ejendommen, skal forventes som finger-regel ca. 10 – 13% af prisen til betaling af overførelses skat ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) som er fastsat til 7% her i Andalucia, notaromkostninger, tinglysning honorar, advokat honorar etc.
Afhængigt af, hvor man køber i Spanien, er ITP mellem 7% op til 11,5% og til hvilken pris, her udover notaromkostninger, tinglysning honorar, advokat honorar etc.
Hvidvaskning.
For at overholde regler om foranstaltninger mod hvidvaskning af penge, finansiering af terrorisme og sanktioner, iflg. EU. Hvidvaskdirektiv, skal man udfylde en formular samt fremsende div. dokumentation som fx:
- Kopi af gyldige pas.
- Bopælsattest, f.eks. i form af kopi af officielt ID, kørekort eller sygesikringsbevis, der indeholder folkeregisteradresse eller kopi af kontoudskrift fra bank eller regning for gas, vand, el, stationær telefon, olie, internet eller kabel-tv-forbindelse udstedt i dit navn inden for de seneste 6 måneder
- Sidste 3 lønsedler
- Sidste Års opgørelse eller regnskab.